韩世同:广州市大力兴建人才公寓为哪般?

楼市日日谈

2019年5月15日（第15期）

新闻摘要

日前，广州市住房和城乡建设局发布《广州市人才公寓管理办法（公开征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），5月10日起至5月19日，公开向社会征求意见。

省社科院有关专家指出，近期广深等地相继出台人才住房保障政策，虽然名称不同，但都旨在“筑巢引凤”，此举将进一步推动构建多渠道的住房供应体系，吸引人才落户。

楼市观察家韩世同

广州市住建部门5月10号出台了一个广州市人才公寓的管理办法，它是征求意见稿。我仔细地阅读了，也看了很多相关的报道以及国内和省内的一些专家的评论。但始终还是不得要领，就是意见稿说是人才公寓的管理办法，但是我看这个报告的主体内容，可能更倾向于布置和指导如何在各种的开发用地上面来配建人才公寓和公租房。而人才公寓管理方面则内容很少或者不全面不完整。

我们看到文件在各种用地上提出了好几个层面，我们来看一下有哪几个层面：首先是在价值创新园区这些区域配建，新兴产业工业项目用地人才公寓和公租房可以配建到这个项目总面积的7.5%，在价值园区甚至可以配套到17.5%。其次是年度的普通住宅用地配建不少于总建筑面积10%，要配建公租房和人才公寓，还鼓励企业通过招拍挂自持住房来建，这里面就没有规定具体比例。三是城市更新配套人才公寓和公租房，也是要占建设总量的10%。中心城区新增供应居住用地中公共租赁住房等保障性安居工程及人才公寓用地面积不少于总用地面积的30%。

总而言之，就是用各种的地块和途径来大力发展人才公寓和公租房。但是这个管理办法又只是提到是人才公寓的管理办法，但开发房源上却包括了大量的公租房，而其实公租房是有另外的管理办法的。在这个意见稿里面，可以看到很多房源的开拓，尤其是有比例性的用地占比，基本上都是同时包括和涵盖人才公寓和公租房的。所以将这个意见稿单一的说成是人才公寓的管理办法，我觉得可能就有失偏颇了。

图片来源于网络

反而，在人才公寓的管理方面却并没有更多的研究和探讨。比如说，在适用人群方面虽有一些规定。如符合条件的中、高层次的人才，它必须是无住房的，除了市一级的高级人才外。那么，这样的人群有多大？需要多少人才公寓才能满足？恐怕并不清楚。而且，意见稿不仅有市一级的五类中高层次人才，还有区级人才公寓和认定标准，甚至还有企事业自建筹集的人才公寓，原则上向本单位人才供应。问题是目前这些认定标准并不清晰，市级和区级和企业认定的这些人才标准就肯定是很不一样的，这些人才界定的标准在管理办法中不列清楚，那有如何管理和执行呢？是否应该会同人才管理部门把这部分内容厘定清晰才有利于将管理和执行呢？

还有，如果政府或企业盖的人才公寓，没有足够的中高层次人才来租的话，是任其空置还是调剂安排租用？如果人才租房已经得到满足是不是可以面向市场人群来租住，还是只能让公租房适合人群来租住？人才公寓和公租房规格标准租金肯定是不一样的，怎么可能互相转换？如果人才需求满足了企业就可以面向市场出租，那实际上就是变相允许企业来用产业用地发展可租赁的房源，而不仅仅是配建人才公寓和公租房了。

因此，如果管理办法中没有认定人才的标准，人才公寓的房源中又还包括很多是公租房，人才公寓的租金或者补贴是多少也完全不清楚，而且也不清楚符合租住人才公寓条件标准的这些人群到底有多少的话；如果我们不是根据社会的需求量来去制定管理标准和办法，包括房源的提供，包括人才的认定和租金标准的计算等等内容的话，那我觉得这个管理办法的可操作性就非常的低。而并不是像有些国内有些专家认为，这个管理办法可操作性非常高，人才公寓的成本也可以降得很低。

我认为这个低成本恐怕未来也是一个问题。现在我们很多土地出让都采取竞配建方式，这个竞配建模式表面上好像不是政府出钱的，建造这些配建房表面上看政府是没有付出成本和代价，确实是由开发商或者未来产业型企业来承担的。但实际上这种配建的土地在招拍挂出让的时候，其实是以牺牲土地出让金为前提和代价的，实际上它是有成本的，成本还很大。另外，这人才公寓和公租房建设的标准、档次、质量、监管等等，这些恐怕都还是存在一系列的问题需要解决，现在我们政府是否应该大力的鼓励这种的配建的开发运作方式？

把因为要抑制高地价而推出的配建的模式常规化，这个做法是否合适？这个恐怕还要进一步研究和斟酌。要开发商配建小学、幼儿园等配套设施的做法在政府财力不足时就是这么做的。现在，我们的政府还有必要将这种早期的模式变相地套用到人才公寓和公租房开发建设上吗？是否应该，是否妥当？

我认为需要全面地认真研究广州人才公寓和住房保障体系的建设和管理问题，然后再系统地全面地推出住房体制改革方案，再制定相应的管理办法。我在《楼市日日谈》第8期和第10期都有谈到深圳住房体制方面的方案，广州要迎头赶上也不能没有章法，打乱仗之后恐怕更加不好调整和变革。

图片来源于网络

而现在提出的人才公寓管理办法，我建议把它改为：《广州市人才公寓和公租房房源开发筹集的指导意见》（意见稿）会更加适当一些。”如果是作为管理办法的话，显然在适用人群的需求、供应、人才认定和租金标准等等的方面，我觉得目前还是不够细致和完善，操作起来恐怕会出现很多问题。

而且，把人才公寓与公租房放在一起，这显然也是行不通的，表面上是可以人才公寓消化不了，由公租房来消化。其实，根本无法转换，两者标准适用人群都不一样。如果要特别强调开发的人才公寓也有可能是公租房的话，那还有企业愿意掏钱去为建公租房吗？

如果说这只是利用人才公寓和公租房的名义，鼓励各级政府和这些地块项目尤其是产业园区项目地块大力发展租赁型住房的话，那么这个政策我觉得还是挺有创新性的。其实是可以让很多产业型项目能够配建一部分的住宅型业态和物业，但真是这样就完全没有必要套上人才公寓管理办法来实施了。

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